Tapu iptal ve tescil davası: Muris muvazaası ve diğer sebepler

Tapu kayıtları kural olarak doğru kabul edilir; ancak kaydın yolsuz bir işleme dayandığı durumlarda gerçek hak sahibi, tapunun iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir (TMK m. 1025). Bu davalar, aile içi miras uyuşmazlıklarında ve vekâletname ile yapılan satışlarda sıkça karşımıza çıkar.

Sık karşılaşılan dava sebepleri

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma)

Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla bir taşınmazını gerçekte bağışlamak istediği hâlde tapuda satış gibi göstermesine muris muvazaası denir. Yargıtay’ın 1 Nisan 1974 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre bu tür işlemler geçersizdir ve diğer mirasçılar, miras payları oranında tapunun iptali ve adlarına tescili için dava açabilir.

Mahkeme; satış bedeli ile taşınmazın değeri arasındaki farkı, alıcının ödeme gücünü, miras bırakanın satış yapmak için makul bir sebebi olup olmadığını ve taraflar arasındaki ilişkiyi birlikte değerlendirir. Muris muvazaasına dayalı davalar için zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir.

Vekâletin kötüye kullanılması

Vekil, kendisine verilen yetkiyi vekâlet verenin aleyhine ve üçüncü kişiyle anlaşarak kullanmışsa —örneğin taşınmazı çok düşük bir bedelle bir yakınına satmışsa— işlemin iptali istenebilir.

Ehliyetsizlik, aldatma ve korkutma

İşlem sırasında ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı satış geçersizdir. Aldatma veya korkutma ile yaptırılan işlemlerde ise durumun öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan itibaren bir yıl içinde sözleşmenin iptali talep edilebilir.

Kadastro kaynaklı hatalar

Kadastro tespitlerinde gerçek durumu yansıtmayan kayıtlar için de iptal ve tescil davası gündeme gelebilir; ancak kadastro tespitinden önceki sebeplere dayanan davalarda tespitin kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü süre vardır.

Görevli ve yetkili mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarına asliye hukuk mahkemesi bakar. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Tarsus’taki bir taşınmaz için dava Tarsus Adliyesi’nde açılır.

Deliller

• Tapu kayıtları ve satış akit tablosu
• Taşınmazın satış tarihindeki gerçek değerini gösteren bilirkişi raporu
• Bedelin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları
• Tanık beyanları
• Ehliyetsizlik iddiasında sağlık raporları

İhtiyati tedbir

Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması talep edilebilir. Aksi hâlde taşınmazın iyi niyetli bir üçüncü kişiye devri, davayı önemli ölçüde zorlaştırabilir.

Miras paylaşımına ilişkin konular için miras hukuku sayfamıza, ortak mülkiyetin sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi yazımıza bakabilirsiniz.